Вообще прежде всего стоит прочитать Водный кодекс, определение "водный объект" и все, что с ним связано - санитарно-защитные зоны, береговые зоны, их размеры, водопользование, природопользование в тех и этих и т.п. А то чиновники очень любят, когда народ "плавает" в их катехизисах

Сейчас появились в сети онлайн-кадастровые карты, зоны там по идее должны присутствовать. Или требовать в местном МПР. В санзащзонах (~100м) не запрещено иметь постройки, дачи, даже предприятия, но положено блюсти экологию. В береговых - никаких построек, заборов и так далее. Но как мы знаем, бывают исключения - транспортные сооружения, спорт-яхт-клубы, курорты и даже выделение воды в частную собственность (аренду). Там масса ограничений, например, соблюдение прав других граждан на воду (сервитут). Так что при правильном пакете мер и документов и у воды возможно "жить". Это я уже кодекс цитирую